Czy zastanawiałeś się kiedyś, ile energii pochłania Twój budynek? Czy jest wystarczająco dobrze izolowany, a może generuje wysokie rachunki za ogrzewanie i chłodzenie? Charakterystyka energetyczna budynku dostarcza odpowiedzi na te pytania, pomagając właścicielom i użytkownikom ocenić całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do jego eksploatacji.
Od 28 kwietnia 2023 roku świadectwo charakterystyki energetycznej budynku stało się obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości. Brak tego dokumentu może skutkować grzywną do 5 000 zł, a od 2026 roku wejdą w życie dodatkowe zmiany, w tym wprowadzenie klas energetycznych budynków od A+ do G.
Jakie czynniki wpływają na efektywność energetyczną budynku? Jak ją obliczyć? I co właściciel nieruchomości musi wiedzieć o aktualnych i przyszłych wymaganiach prawnych? W tym artykule znajdziesz wszystkie kluczowe informacje.
Charakterystyka energetyczna budynku – co to takiego?
Każdy budynek zużywa energię – na ogrzewanie, chłodzenie, wentylację, przygotowanie ciepłej wody użytkowej oraz, w przypadku obiektów niemieszkalnych, również na oświetlenie wbudowane. Charakterystyka energetyczna budynku określa ilość energii niezbędną do zapewnienia komfortowych warunków jego użytkownikom.
Główne wskaźniki charakterystyki energetycznej budynku
W celu określenia efektywności energetycznej budynku lub jego części analizuje się następujące wskaźniki:
✔ Zapotrzebowanie na energię użytkową (EU) – energia niezbędna do ogrzewania i chłodzenia budynku przy standardowym sposobie użytkowania.
✔ Zapotrzebowanie na energię końcową (EK) – energia uwzględniająca straty systemów grzewczych i wentylacyjnych.
✔ Zapotrzebowanie na energię pierwotną (EP) – uwzględniające, w jakim stopniu budynek korzysta z odnawialnych i nieodnawialnych źródeł energii.
✔ Emisja CO₂ – ilość dwutlenku węgla emitowanego w związku z użytkowaniem budynku.
✔ Współczynnik przenikania ciepła (U) – określający, jak dobrze izolowane są ściany, dach, okna i inne przegrody zewnętrzne.
Od 2026 roku budynki będą klasyfikowane według nowego systemu ocen od A+ (najbardziej energooszczędne) do G (najmniej efektywne). Dzięki temu nabywcy i najemcy będą mogli szybciej ocenić, czy dany obiekt generuje wysokie koszty eksploatacyjne.
Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków – najważniejsze przepisy
Efektywność energetyczna budynków w Polsce jest regulowana przez Ustawę o charakterystyce energetycznej budynków z 2014 roku, która została znowelizowana w 2023 roku. Od 28 kwietnia 2023 roku obowiązuje wymóg posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej przy sprzedaży i wynajmie budynków oraz ich części.
Kluczowe obowiązki wynikające z przepisów:
📌 Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku musi zostać przekazane nabywcy lub najemcy – brak dokumentu może skutkować konsekwencjami prawnymi.
📌 Każde świadectwo musi zostać zarejestrowane w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej – dokumenty sporządzone po 2023 roku nie są ważne bez wpisu do tego rejestru.
📌 Notariusze mają obowiązek sprawdzić, czy świadectwo charakterystyki energetycznej zostało dostarczone – jeśli go brakuje, odnotowują to w akcie notarialnym.
📌 Brak świadectwa może skutkować grzywną do 5 000 zł – kara ta może zostać nałożona na właściciela budynku lub zarządcę nieruchomości.
📌 Świadectwo jest ważne przez 10 lat, ale traci ważność, jeśli w budynku przeprowadzono modernizację wpływającą na jego efektywność energetyczną.
Planowane zmiany od 2026 roku
Zgodnie z unijną dyrektywą EPBD, w 2026 roku w Polsce wejdą w życie dodatkowe regulacje, które wpłyną na sposób oceniania efektywności energetycznej budynków. Najważniejszą zmianą będzie wprowadzenie klas energetycznych budynków.
🔍 Nowe klasy energetyczne (A+ do G) – budynki będą oceniane w przejrzystej skali, podobnie jak sprzęt AGD.
🔍 Nowe wzory świadectw charakterystyki energetycznej – zawierające więcej szczegółowych informacji, w tym porównanie budynku do innych nieruchomości o podobnej funkcji.
🔍 Większa kontrola nad sporządzaniem świadectw – organy administracji publicznej będą mogły prowadzić audyty i sprawdzać poprawność dokumentów.
🔍 Powiązanie świadectwa z możliwością uzyskania dotacji na modernizację energetyczną – budynki o wysokiej klasie efektywności będą miały pierwszeństwo w programach wsparcia.
Zmiany te mają na celu zwiększenie liczby budynków o wysokiej efektywności energetycznej oraz promowanie budownictwa energooszczędnego.
Jak obliczyć charakterystykę energetyczną budynku?
Charakterystyka energetyczna budynku to nie tylko teoria – jej obliczenia mają kluczowe znaczenie dla określenia kosztów eksploatacji budynku. Precyzyjne obliczenia pozwalają nie tylko oszacować całkowite zapotrzebowanie na energię, ale także określić możliwości redukcji strat cieplnych i obniżenia rachunków.
Co wpływa na charakterystykę energetyczną budynku?
Na efektywność energetyczną budynku lub jego części składa się kilka kluczowych czynników:
- Rodzaj budynku – budynki mieszkalne, komercyjne czy przemysłowe mają różne normy zużycia energii.
- Jakość izolacji cieplnej – odpowiednie materiały i technologie mogą znacząco zmniejszyć straty ciepła.
- Źródła energii – korzystanie z odnawialnych źródeł, takich jak panele fotowoltaiczne czy pompy ciepła, wpływa na końcowy bilans energetyczny.
- Systemy ogrzewania i klimatyzacji – wydajność i sprawność urządzeń znacząco wpływa na koszty eksploatacji.
- Wentylacja i rekuperacja – poprawiają komfort cieplny i mogą znacząco obniżyć zużycie energii.
- Forma projektu budowlanego – sposób zaprojektowania budynku ma duże znaczenie dla jego efektywności.
Metody obliczania charakterystyki energetycznej
Aby określić projektowaną charakterystykę energetyczną budynku, stosuje się dwie główne metody:
📌 Metoda obliczeniowa – stosowana dla nowych budynków i projektów. Na podstawie norm i założeń standardowego sposobu użytkowania budynku określa się nominalną moc cieplną większą, całkowite zapotrzebowanie na energię oraz wpływ połączonego systemu ogrzewania i klimatyzacji.
📌 Metoda zużyciowa – stosowana w budynkach użytkowanych od dłuższego czasu. Polega na analizie faktycznie zużytej ilości energii, bazując na rachunkach za energię elektryczną, gaz czy ciepło sieciowe.
Od 2026 roku metodologia obliczeń zostanie rozszerzona o dokładniejszą ocenę efektywności energetycznej, z większym naciskiem na wykorzystanie odnawialnych źródeł energii i redukcję emisji CO₂.
Świadectwo charakterystyki energetycznej – jak je zdobyć?
Posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej to nie tylko wymóg prawny, ale także praktyczna korzyść dla właścicieli nieruchomości. Dokument ten pozwala określić efektywność energetyczną budynku, co ma wpływ na jego wartość rynkową oraz koszty eksploatacji. Jak wygląda proces jego uzyskania?
Procedura uzyskania świadectwa w 2025 roku
Aby sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej było możliwe, konieczne jest przejście przez kilka etapów:
- Wybór certyfikowanego audytora – świadectwo może sporządzić jedynie osoba posiadająca odpowiednie kwalifikacje i wpisana do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej. Lista uprawnionych specjalistów dostępna jest w systemie teleinformatycznym Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
- Przygotowanie dokumentacji budynku – niezbędne są:
- Formy projektu budowlanego,
- Dane o izolacji cieplnej przegród zewnętrznych,
- Rodzaj i sprawność systemu ogrzewania oraz klimatyzacji,
- Parametry dostępnych części systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji,
- Faktycznie zużyta ilość energii, jeśli budynek jest użytkowany.
- Przeprowadzenie wizji lokalnej – audytor sprawdza stopień przygotowania budynku, kontroluje system ogrzewania, analizuje, jakim warunkom technicznym powinny odpowiadać budynki oraz weryfikuje źródła ciepła niewymienione w standardowych metodach obliczeniowych.
- Sporządzenie świadectwa i jego rejestracja – gotowy dokument musi zostać zgłoszony do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej. Od 2023 roku rejestracja ta jest obowiązkowa, a świadectwa niezarejestrowane są nieważne.
- Otrzymanie dokumentu – po zakończonym audycie właściciel nieruchomości otrzymuje świadectwo charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, które jest ważne przez 10 lat.
Czy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe?
Nie każde świadectwo charakterystyki energetycznej jest wymagane w każdej sytuacji. Choć od 2023 roku jego posiadanie stało się obowiązkowe przy sprzedaży i wynajmie nieruchomości, istnieją także pewne wyjątki od tego wymogu.
Obowiązek ten dotyczy zarówno budynków mieszkalnych, jak i obiektów komercyjnych, jednak w niektórych przypadkach właściciel nie musi go posiadać.
Kto musi posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej?
📌 Właściciele nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem – bez świadectwa nie można zgodnie z prawem przeprowadzić transakcji.
📌 Deweloperzy oddający nowe budynki do użytkowania – konieczne jest sporządzenie świadectwa jeszcze przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
📌 Właściciele budynków użyteczności publicznej – w niektórych przypadkach dokument ten musi być publicznie udostępniony.
Natomiast nie każdy budynek podlega temu obowiązkowi – istnieją konkretne sytuacje, w których sporządzenie świadectwa nie jest wymagane.
Kiedy wymagane jest świadectwo charakterystyki energetycznej?
Świadectwo charakterystyki energetycznej musi zostać sporządzone w określonych sytuacjach prawnych i administracyjnych. Nie jest to dokument, który każdy właściciel nieruchomości musi posiadać przez cały czas – jego obowiązek pojawia się w konkretnych okolicznościach.
Obowiązkowe sytuacje wymagające świadectwa
✔ Sprzedaż nieruchomości – świadectwo musi zostać przekazane kupującemu przed finalizacją transakcji.
✔ Wynajem nieruchomości – każdy najemca musi otrzymać kopię dokumentu jeszcze przed podpisaniem umowy.
✔ Nowe budynki – deweloperzy i inwestorzy muszą sporządzić świadectwo przed oddaniem budynku do użytkowania.
✔ Budynek użyteczności publicznej – dokument musi być publicznie dostępny, jeśli powierzchnia budynku przekracza 250 m² i jest regularnie odwiedzana przez ludność.
Natomiast w niektórych sytuacjach świadectwo nie jest wymagane – oto wyjątki od tego obowiązku.
📌 Budynki zabytkowe – jeśli poprawa ich efektywności energetycznej naruszyłaby walory historyczne.
📌 Obiekty sakralne – kościoły, kaplice, domy modlitwy.
📌 Budynki tymczasowe – np. baraki używane na placach budowy przez okres krótszy niż 2 lata.
📌 Budynek o powierzchni użytkowej poniżej 50 m², który nie jest samodzielnym lokalem mieszkalnym.
📌 Budynki przemysłowe i magazynowe, jeśli energia zużywana jest tylko na potrzeby produkcji.
Ile kosztuje sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej?
Cena świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest stała i zależy od wielu czynników, takich jak wielkość budynku, jego przeznaczenie oraz skomplikowanie instalacji technicznych. Koszty mogą się również różnić w zależności od regionu i doświadczenia certyfikowanego audytora.
Od czego zależy cena świadectwa charakterystyki energetycznej?
- Rodzaj nieruchomości – mieszkania, domy jednorodzinne, budynki wielorodzinne czy obiekty komercyjne mają różne wymagania dotyczące obliczeń, co wpływa na cenę.
- Powierzchnia użytkowa – większy metraż oznacza bardziej skomplikowane obliczenia, co podnosi koszty.
- Złożoność systemów energetycznych – budynki z zaawansowanymi systemami ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji wymagają bardziej skomplikowanej analizy.
- Dostępność dokumentacji technicznej – jeśli inwestor posiada pełne formy projektu budowlanego i dane techniczne, proces jest łatwiejszy i tańszy. W przeciwnym razie audytor może doliczyć opłatę za dodatkowe pomiary i analizę.
- Lokalizacja nieruchomości – ceny mogą się różnić w zależności od miasta lub województwa.
Średnie koszty świadectwa charakterystyki energetycznej w 2025 roku
- Mieszkanie w bloku – 300-600 zł
- Dom jednorodzinny – 500-1200 zł
- Budynek wielorodzinny lub usługowy – 1500-5000 zł
💡 Warto porównać oferty kilku audytorów i sprawdzić, czy posiadają oni wpis do centralnego rejestru charakterystyki energetycznej, aby uniknąć problemów z nieważnym dokumentem.
Podsumowanie
W 2025 roku posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku to nie tylko obowiązek prawny, ale także kluczowy element wpływający na wartość i atrakcyjność nieruchomości. Brak dokumentu może skutkować karą do 5 000 zł, a od 2026 roku dodatkowo wejdą w życie nowe przepisy dotyczące klas energetycznych.
Najważniejsze informacje, które warto zapamiętać:
✔ Świadectwo jest obowiązkowe przy sprzedaży, wynajmie i oddawaniu budynków do użytkowania.
✔ Dokument musi być zarejestrowany w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej.
✔ Brak świadectwa może skutkować grzywną oraz problemami w procesie transakcji notarialnej.
✔ Nowe klasy energetyczne (A+ do G) ułatwią ocenę efektywności budynków od 2026 roku.
✔ Koszt sporządzenia świadectwa zależy od rodzaju nieruchomości i jej powierzchni, a ceny wahają się od 300 zł do kilku tysięcy złotych.
Wniosek? Jeśli planujesz sprzedaż, wynajem lub modernizację budynku, nie czekaj na ostatnią chwilę – sporządź świadectwo charakterystyki energetycznej już teraz, aby uniknąć niepotrzebnych problemów.
